产业信托投资001 – 什么是产托?

产业信托(Real Estate Investment Trust,简称REIT)是一种单位信托,从定义来说是信托基金的一种,但是大家千万不要和自己的unit trust agent说要他帮你买REIT(你被人白眼的话,不关我事),是通过股票户口买卖的。

REIT由几个主要角色组成:

  • REIT管理人(Manager):通常都会是自家的REIT Management公司(所以ABC REIT的管理人公司会是ABC REIT Management),负责制定大方向相关的策略工作。
  • 产业管理人 Property Manager:简单来说,就是帮忙管理产业日常活动的专业人士,包括收租、缴杂费、处理文件等等。而且都是外包给第三方。
  • 信托人:因为这些资产在法律上不属于资产管理人,而是属于投资者,信托人就是要确保投资者的钱没有被滥用。
  • 投资者:你我他都是包租婆/包租公。

来源:IGB REIT的2017年年报

根据SC的规定,每间REIT必须达到1亿令吉的市值才可以在大马股票交易所上市。而REIT必须有50%资产是在不动产(real estate);那些现金啊、投资基金啊,加起来不可以超过总资产的25%。当然,更不能借钱给别人,也不能自己建造新的产业。

虽然没有规定说REIT一定要把多少的收入派给投资者,不过要是他们所派发的收入(distributed income)少过【可派发盈利】(distributable income)的90%,他们就需要缴付25%的公司所得税。因此,REIT公司至少都会把【可派发盈利】的90%给派发给股东们,而这笔钱不叫【股息】(dividend),而叫【收入分配】(distributions)。

不过没有人会太在意名字的不同,反正都是钱。


有多少种REIT?

零售业、办公室、工业、酒店、医疗等等。有些REIT则因为有许多不同种类的产业,例如零售业和工业,因此被称之为多元用途REIT。


有多少间REIT?

目前在马来西亚上市的REIT共有18间,其中以零售业(6间),多元用途(5间)和办公室(4间)。

他们分别是:

REIT名字产业类型
AL-SALAM REIT多元用途
AMANAH HARTA TANAH PNB REIT多元用途
AMANAHRAYA REIT多元用途
AXIS REIT多元用途
KLCCP STAPLED GROUP REIT多元用途
AL-‘AQAR HEALTHCARE REIT医疗
YTL HOSPITALITY REIT酒店和旅游业
ATRIUM  REIT工业
AMFIRST  REIT办公室
MRCB-QUILL REIT办公室
TOWER  REIT办公室
UOA  REIT办公室
CAPITALAND MALAYSIA MALL TRUST零售业
HEKTAR  REIT零售业
IGB REIT零售业
KIP REIT零售业
PAVILION REIT零售业
SUNWAY REIT零售业

REIT适合什么投资者?

适合喜欢收取股息的投资者。除此之外,REIT也起到一定的抗跌作用。

正如前面所说,REIT会把90%的盈利派给投资者,算是一个“定定搵食”的股票。有很多退休人士,或者需要固定收入的投资者都会选择把钱放在REIT里。

如果某只REIT的股价是RM1.00,股息是RM0.07,那么股息率就是7%(RM0.07 ÷ RM1.00 = 7%)。果和另一只一样是RM1.00,但是没有派股息的股票来比较,有股息的REIT会是比较好的选择。因为对投资者来说,买REIT至少可以拿到7%的股息,是一个比较“确定”的回报。

  REIT 没有股息的股票
股价RM1.00RM1.00
股息RM0.07没有
股息率7%没有

而且,要是两只股票同时下跌RM0.07到RM0.93,那么REIT的抗跌性也比较强,因为即使股价亏损了RM0.07,投资者可以通过RM0.07的股息来弥补。因此,REIT的股息算是提供一定的缓冲作用。当股市处于一种混乱的状态,有些投资者会选择把钱放在REIT来暂避风头。

  REIT 没有股息的股票
原始股价RM1.00RM1.00
现在股价RM0.93RM0.93
股价亏损-RM0.07-RM0.07
股息RM0.07没有
投资回报/亏损-7%
股息率7.53%没有

而且,同样是当股价跌了7%,REIT很多时候会变得更加吸引人,因为股息率变得更高了。

当然,凡事都有两面,因为公司的大部分盈利都拿去派发股息了,所以没有太多额外的钱来大肆拓展生意,很多时候都是做一些修修补补、粉刷、机器维修,或者小范围的空间拓展等等。所以REIT的股价涨跌的幅度都会比很多股票来得小,速度也相对慢。


关于REIT的简介就到此为止吧,我们下期继续!

产业信托投资001 – 什么是产托?”的一个响应

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