产业信托投资002 – 投资产托要注意什么?

前一篇文章大概介绍了REIT是什么投资工具,这篇文章就来分享投资REIT要注意些什么事项。由于有很多不同类型的产托,我会先重点写零售业产托,因为这是我最熟悉也是最贴近大家生活。

那么,我们开始吧!


第一,出租率(occupancy rate)

你只要把自己想象成包租公/包租婆,握有10个单位。如果这10个单位都出租出去了,那么你的【出租率】就是100%;如果只是出租9个单位,1个单位空置的话,就是90%的出租率。

这个是粗略的算法。

如果你要更精准的话,就要算出租的期限了。也就是说,1个单位要租满12个月才算是100%的出租率,9个月就75%的出租率,以此类推。

REIT的出租率越高,就代表公司可以收到的租金就越高,能够派给股东的股息也就越多。

那么,商场的出租率要多高才算高?

Well,这要看地区。一般来说,在巴生谷的商场出租率都有80%左右,一些出类拔萃的商场甚至可以达到接近100%的出租率。

来源:NAPIC

正如上图所示,在巴生谷一带,有许多商场的出租率已经达到90%或以上,因此即使是80%的出租率也不能算高。

嗯。没有比较,就没有伤害。


第二,净出租面积(Net Lettable Area)

这个很好理解,你不要把产托公司看成是一间间店铺的集合,而是把产托公司想象成【空间出租公司】就可以了(毕竟因为不是每间店铺的空间都一样大)。因此,大家看产托年报的时候,应该把注意力放在产托公司的出租面积。

来源:IGB REIT的2017年报,第6页

以上是IGB REIT的2017年年报,列明了Mid Valley Megamall(MVM)和The Gardens Mall(TGM)的产业数据。单单是哪怕是面积这一项就有Gross Floor Area(GFA)和Net Lettable Area(NLA)两种,应该看哪一种呢?

这两者的分别就是GFA是这一整层的总面积,包括所有的店铺面积、以及走道、厕所、 电梯口等不能出租的空间。而NLA,则是只算可以出租的空间,也就是店铺面积。换言之,如果你把整层商场都租下来的话,你的GFA和NLA就是一样的。

因此,当我们看产托公司旗下的产业数据时,就会要注意到底这个NLA到底有没有增加,当产托公司的NLA越高,就代表他们可以出租的空间和收取的租金就越多。

当然,要如何有效利用并增加NLA就考验产托公司的智慧了。要是商场的走道太宽阔,就会有很多闲置的空间;反之要是产托公司锱铢必较,每一寸面积都要物尽其用的话,那么商场就会非常拥挤,顾客的购物体验就会大打折扣。

大家可以留意的是,凡是比较高端商场的走道都是比较宽敞,而走大众消费市场的商场走道则是相对狭窄。


第三,每方尺租金

这个就更不用讲了吧,大家都知道租金越高,就代表产托公司的收入越多。通常地点越适中,租金自然就会水涨船高。

不过这个信息和前面两个不同,并不在产托公司的年报里,需要大家自己动手算。

我们先看这个公式:

出租率 x NLA x 每方尺租金 = 产托收入(revenue)

左右互调一下,

每方尺租金 = 产托收入 ÷(出租率 x NLA)

如果REIT公司的年收入是RM2.7 mln,出租率是90%,而NLA是25,000平方尺,那么每方尺租金就是

每方尺租金       = RM2.7 mln ÷(90% x 25,000平方尺)

                          = RM120

由于这个是一年的租金,因此RM120要除以12个月,也就是说一个月租金为每平方尺RM10(RM120 ÷ 12个月)。

不过要记得是,这个数目只是一个平均值,并不代表所有的店铺的租金都是这个价位。它只是给投资者参考,好知道这家产托公司的租金是不是在上涨。只要地点真的很旺,人潮汹涌,产托公司的议价能力都会比较高,可以涨租金。

有些产托公司会在年报里列明接下来几年有多少%的租金合约会期满,好让投资者知道他们未来租金上涨的潜力。

当然,产托公司会依据当时的经济大环境来决定,长期租约和短期租约应该怎么搭配,各占多少百分比才是最好的。太多长期合约就没有租金上升的空间,不过如果经济在短期内不甚看好,长期租约会比较保险;太多短期合约则有更多涨租金的潜力,但要是店铺选择不续约离开商场,就会导致该店铺暂时“闲置”,而且过度频密更换店铺会让顾客无法适应,进而减少光顾的机率。


以上就是投资零售业产托公司所要注意的事项。我们下期继续!

产业信托投资002 – 投资产托要注意什么?”的一个响应

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