产业信托案例浅析001 – IGB REIT

好了，写了这么多，是时候来一些简单的案例分析。今天就给大家介绍IGB REIT。

公司名字	IGB REIT
股市代号	5227.KL / IGBREIT:MK
领域	零售业产托
股价	RM1.70
发行股票数量	3.53 bln
市值	RM6.01 bln
财政年度	Dec

公司和产业简介

IGB REIT是IGB Corporation Berhad底下的产业信托公司，后者也持有前者的52%股份。IGB REIT目前有两个产业，分别是Mid Valley Mall（MVM）和The Gardens Mall （TGM）。简单来说，今天你投资在IGB REIT，就自动成为了MVM和TGM的包租公/包租婆。不过即使你是股东，你去MVM逛街还是一个普通顾客啊，不会有红地毯啊，不要想太多。

MVM和TGM的产业特质简单直接，两个都是零售业的购物商场，MVM是大众消费市场而TGM则是高端消费市场。

产业特点

MVM和TGM座落在KL和PJ往返的高速大道之间，对住在这两个地带的消费者来说是一个地点满适中的购物广场，不管是开车还是公共交通都蛮方便。除非你碰到baby expo，那就…

题外话：之前有看到baby expo转移到其他地方的消息，心想可能会减少MVM的人潮。可是根据身边有孩子的朋友转述，还是MVM的设施和安排最理想，果不其然，baby expo又重头MVM怀抱。大家继续塞车…

不过这也好，人潮汹涌侧面说明他们的商场有多么的受欢迎，难怪自上市以来，MVM和TGM维持着近乎100%的出租率。

出租率	2013	2014	2015	2016	2017
MVM	99.90%	99.90%	99.90%	99.90%	99.90%
TGM	98.80%	97.60%	98.00%	99.70%	98.00%

来源：IGB REIT年报

财务表现

店铺收入占据了IGB REIT将近8成的收入，另外将近1成的收入是来自停车场收费（很多人并不知道其实MVM和TGM的停车场收费是一样，除了premier zone），其余的1成收入则是来自广告、小摊位，和一些租赁项目。2017年的年度收入为RM524.92 mln，MVM和TGM分别占据7成和3成。

2017年的财务表现

产业	年度收入	NPI	NPI margin	出租率	NLA (mln sq ft)	Average Monthly Rental (RM, per sq ft)
MVM	366.45	277.88	75.8%	99.90%	1.83	13.12
TGM	158.47	95.69	60.4%	98.00%	0.84	12.67
Total	524.92	373.56	71.2%	99.30%	2.67	12.89

从IGB REIT的2017年表现来看，出租率近乎满分，而且NPI margin可以说是非常杰出，有70%以上。

有意思的是，很多人都认为高端消费会比大众消费更赚钱，因为一件衣服因为印上不同的牌子就可以买不同的价钱。这些逻辑也许适用于奢侈品领域，但未必适用于商场，至少IGB REIT身上就不适用，因为MVM不管是在出租率、NPI margin还是每个月的租金，都比TGM来得优异。

总结

总的来看，IGB REIT可以说是非常优秀，如果要论缺点的话就是NLA的增长速度比较缓慢，都是1%到2%，很多时候都是靠涨租金来增加收入。不过最近MVM和TGM都有进行装修升级来增加NLA，前者是把AEON Big和center point打通，后者则是从鼎泰丰那里打通到Robinson。有望看到IGB REIT的收入会继续上升。

而之前一直在谈的SouthKey Mid Valley （SMV）则还不知道何时会被注入金IGB REIT，毕竟其营业和财务表现还有待观察。这使得IGB REIT对很多人来说非常无聊，因为没有重大消息，或者【资产注入】（asset injection）。不过对我来说，我宁可管理层保守一点，都不要贸贸然把表现不良的资产纳入公司里。

对，IGB REIT还有另一个缺点，就是股价非常稳定，很难找到良好的进场时机。