产业信托案例浅析002 – Pavilion REIT

继上一篇IGB REIT,现在来介绍一下另一个案例分析,也就是Pavilion REIT(简称PREIT)。

PREIT logo.gif

公司名字 Pavilion REIT
股市代号 5212.KL / PREIT:MK
领域 零售业产托
股价 RM1.60
发行股票数量 3.04 bln
市值 RM4.89 bln
财政年度 Dec

公司和产业简介

PREIT旗下有4个产业,分别是Pavilion KL Mall、Pavilion Tower、Intermark Mall和DA MEN Mall。除了Pavilion Tower是办公楼,其余3间都是零售业商场,而当中就以Pavilion KL Mall的租收入最多,高达RM412.85 mln,占PREIT在2017年年收入8成以上。

由于PREIT的整体收入、租金、NLA、NPI margin和出租率都是靠Pavilion KL Mall来支撑,说PREIT是一只走高端消费市场的零售业产托是一点也不为过。


产业特点

PREIT的3个产业都是坐落在吉隆坡的黄金三角区,交通方面是非常便捷而且产业特质非常特出,纵使被许多商场和办公楼包围依然毫不逊色,尤其Pavilion KL Mall更是一枝独秀。

Pavilion KL portfolio.png
来源:PREIT的2017年年报

而从一个消费者角度来说,不论是购物还是用餐,Pavilion KL Mall可以说是吉隆坡里非常多元化的商场。Intermark Mall虽然无法和Pavilion KL Mall媲美,但它却是在那里的上班族首选的用餐购物地点。

相比之下,DA MEN Mall就显得有点尴尬了。这个坐落在USJ的商场在附近就有两间超市,不到5公里处就是Sunway Pyramid。如果要乘搭公共交通去DA MEN Mall,最便捷的方式就是从轻快铁下车后乘搭BRT Sunway Line的巴士,然后在最后一站下车。整个过程耗时约莫20-30分钟,而且会先经过Sunway一系列建筑物,例如Sunway Med,Sunway Geo和Sunway Pyramid。

brt-sunway-line.jpg
来源:SPAD

因此,除了非去DA MEN Mall不可的消费者,许多人在抵达之前就已经被Sunway给截糊了。这也是造成DA MEN Mall的出租率是PREIT所有产业中最低的部分原因。

出租率 2013 2014 2015 2016 2017
Pavilion KL Mall 96.20% 98.10% 98.50% 95.80% 98.90%
Intermark Mall n.a. n.a. n.a. 76.50% 90.00%
DA MEN Mall n.a. n.a. n.a. 87.00% 86.30%
Pavilion Tower 100.00% 80.50% 98.00% 94.00% 98.50%

来源:PREIT年报


财务表现

PREIT和IGB REIT很像,店铺租金占据了年收入的8成左右,剩下的2成左右则来自停车场收费、广告、活动和其他项目。2017年的年度收入为RM490.00 mln,Pavilion KL Mall就包办了84%的收入。

2017年的财务表现

产业 年度收入 (RM, mln) NPI (RM, mln) NPI margin 出租率 NLA (mln sq ft) Average Monthly Rental (RM, per sq ft)
Pavilion KL Mall 412.85 286.17 69.3% 98.90% 1.33 21.16
Intermark Mall 24.75 11.97 48.4% 90.00% 0.22 8.36
DA MEN Mall 39.94 16.77 42.0% 86.30% 0.43 7.25
Pavilion Tower 12.46 8.01 64.3% 98.50% 0.16 5.22
Total 490.00 322.91 65.9% 95.42% 2.15 15.40

正如我前面提到的,PREIT可以说是靠Pavilion KL Mall来吃糊(至少目前还是)。


总结

由于Pavilion KL Mall的杰出表现,它也是PREIT未来的发展重点,这也解释了Pavilion Elite的存在价值。后者的NLA高达229,069平方尺,是PREIT总NLA的11%,是业绩成长的主要动力。

纵使有人担心未来吉隆坡办公楼会陷入供过于求的低迷状态,PREIT的业绩也不会受太大影响(因为Pavilion Tower的NPI才RM8.01 mln)。

同样的,PREIT是一只非常优秀的零售业产托,但股价非常稳定,而且DY也不算太诱人,只能等下一轮的mega sales才进场。

产业信托案例浅析002 – Pavilion REIT”的一个响应

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