产业信托案例浅析003 – Sunway REIT

本系列也来到第三篇(前两篇是IGB REITPREIT),这一篇文章将会分析另一个零售业产托大哥 – Sunway REIT(简称SREIT)

SREIT logo.png

公司名字 Sunway REIT
股市代号 5176.KL / SREIT:MK
领域 零售业产托
股价 RM1.65
发行股票数量 2.95 bln
市值 RM4.86 bln
财政年度 Jun

公司和产业简介

SREIT是Sunway Berhad旗下的产托公司,目前有16间产业,分布在4个不同领域,而且遍布马来西亚半岛的西海岸。

SREIT portfolio.png
来源:SREIT年报
产业类型 产业名称
零售业(4间) Sunway Pyramid Shopping Mall

Sunway Carnival Shopping Mall (Penang)

SunCity Ipoh Hypermarket

Sunway Putra Mall

酒店业(6间) Sunway Resort Hotel & Spa

Sunway Pyramid Hotel East

Sunway Clio Property

Sunway Hotel Seberang Jaya

Sunway Putra Hotel

Sunway Hotel Georgetown

办公楼(4间) Menara Sunway

Sunway Tower

Sunwar Putra Tower

Wisma Sunway

其他(2间) Sunway Medical Centre

Sunway REIT Industrial – Shah Alam 1

来源:SREIT年报

虽然SREIT的酒店比商场多2间,可是超过7成的年度总收入和NPI都是来自于零售业的贡献(2017年的年收入为RM560.41 mln,NPI则为RM419.93 mln),因此SREIT还是被我归类为零售业产托。当然,如果要和同行比较零售业表现,我只会拿SREIT的零售业NPI和其他产托的零售业NPI来比较,以示公平。

不过话又说回来,在衡量哪一只产托公司值得投资时,还是要把SREIT整体业绩纳入考量,毕竟股票是没有分零售业和非零售业。

SREIT的年报显示其目前收入最高的前5名产业分别是Sunway Pyramid Shopping Mall、Sunway Putra Mall、Sunway Carnival Shopping Mall (Penang)、Sunway Resort Hotel & Spa和Sunway Medical Centre,这5间产业贡献了84%的年度收入。从这些数据也可以看出,SREIT是主攻大众消费市场。


产业特点

当SREIT和IGB REIT以及PREIT比起来,它的收入就相对多元,如以下表所示:

产业类型

收入占据百分比

NPI占据百分比

零售业

74%

71%

酒店业

15%

19%

办公楼

6%

4%

其他

5%

7%

来源:SREIT的2018财政年年报

要是零售业转淡的话,其他还可以依靠其他产业的收入来拉长补短。如果零售业一直维持强劲,那么SREIT的盈利成长就会比其他产托公司来得慢些。这也是分散投资的优缺点。

不过,有一个视角是不能忽略的,那就是当零售业成长疲弱或者出现倒退迹象,往往意味着马来西亚人的消费能力和企业的业绩成长都出了问题。因为不可能出现企业不赚钱,然后消费者依然有钱花,舍得花的现象,况且马来西亚劳动市场还是上班族居多。

所以,连带效应是酒店业和办公楼的业绩都会放软。这种【连带效应】的金融术语中称之为【相关性】(correlation),也是很多人在分散投资时,会忽略的重要一环(点击这里看分散投资的真正意义)。

也就是说,SREIT看似分散投资的产业分布,其实各个产业之间都有着同舟共济的密切关系。

除此之外,SREIT的出租率有高有低,即使同为零售业,不同商场的出租率也是不同,例如Sunway Putra Mall的是90.7%,而SunCity Ipoh Hypermarket则是100%。

出租率 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018
零售业

96.50%

95.10% 95.20% 96.50%

97.20%

酒店业

66.30%

62.20% 66.70% 72.90%

74.20%

办公楼

84.60%

65.90% 52.60% 58.20%

68.20%

其他

n.a.

n.a. n.a. n.a.

n.a.

来源:SREIT年报


财务表现

SREIT的店铺收入同样占据大部分收入,不过和IGBREIT以及PREIT相比,SREIT的收入多了一个叫“master lease income”的收入,主要是来自于他们的酒店业、一间医疗中心和一间工业区收入。

这源自于整个产业信托的设计,一般来说都是由产托公司管理人(REIT管理人)来管理旗下产业,他们的顾客就是各个店铺的租客,至于master lease则意味着管理人是直接把产业租给另一间公司来管理。例如SREIT的案例里,Sunway Resort Hotel & Spa、Sunway Pyramid Hotel和Sunway Clio则是交给Sunway Resort Hotel Sdn Bhd来打理。因此,这笔master lease income就是Sunway Resort Hotel Sdn Bhd付给SREIT的租金,日常运营开销也是由这家公司承担。

SREIT master lease.png
来源:SREIT的2018财政年年报

2018财政年的财务表现

产业

年度收入 (RM, mln)

NPI (RM, mln) NPI margin 出租率 NLA  (mln sq ft)

Average Monthly Rental (RM, per sq ft)

零售业

416.52

296.94 71.3% 97.20% 3.00

11.91

酒店业

82.64

77.72 94.0% 74.20% 2,509间房

121.61一晚

办公楼

33.47

17.49 52.3% 68.20% 1.05

3.90

其他

27.78

27.78 100.0% 无数据 0.95

无数据

Total

560.41

419.93 74.9% 无数据 5.00

无数据

也因为master lease的架构,所以SREIT的酒店业和其他领域的NPI margin非常高,可以说是整体NPI margin的神助攻。


总结

虽然SREIT是多元收入,不过大家可以看到它还是靠零售业吃糊的产托公司。而且我一直都认为零售业成长的最大潜力就是巴生谷,因此SREIT即使在几个州属有不同的零售产业都好,我都觉得巴生谷才是重中之重,而Sunway Pyramid Shopping Mall更是皇冠上的明珠。

不过,SREIT在其他州属的拓展也不是毫无益处,因为可以看出像是IGBREIT和PREIT都面对一个艰难的问题——NLA增长太缓慢了,单单是靠提升租金并不容易。当然,凡事皆有两面,如果投资者要看到产托公司的NLA快速增长就要面对NPI margin下降的风险,毕竟风水宝地是买少见少。

所以对我来说,当其他零售产托公司已经不能成长了,或者出现mega sales,我才有可能考虑SREIT。

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